¿Qué son los CMBS y por qué podrían estar detrás de un nuevo colapso del sistema financiero?

Durante la crisis financiera del 2008, se popularizó mucho el término CDS (Credit Default Swaps). A muchos os sonarán porque son los productos que “diseñó” y compró Michael Burry para su fondo y con los que obtuvo grandísimas ganancias con la quiebra de los bancos americanos. En esencia, los CDS son unos derivados financieros que permiten al inversor cubrirse contra el posible riesgo de impago por parte de las instituciones financieras.  En 2008, las entidades financieras se declararon insolventes y tuvieron que pagar a Burry grandes primas por sus CDS.

 

Y bien, ¿por qué fueron insolventes los bancos americano? La respuesta está en otras siglas. Esta vez, ABS (Asset Backed Securities). Las ABS son el resultado de un proceso que se conoce como “securitization” y en el que están involucrados bancos comerciales, un SPV (Special Purpose Vehicle) y los inversores. La Figura 1 es un esquema de los tipos de ABS que existen.  

 

Figura 1: Clasificación de Asset-Backed Securities.

En 2008, el problema de los bancos se desencadenó a raíz del impago de las hipotecas que respaldaban los MBS (Mortgage-Backed Securities), y más específicamente, los  RMBS (Residential Mortgage Backed Securities). En la actualidad, preocupa que pueda suceder lo mismo con los CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) así que explicaremos este último producto con más detalle.

 

Un negocio muy común de la banca comercial es la concesión de prestamos hipotecarios. Para los bancos, las hipotecas suponen un activo en su balance y una entrada de dinero periódica cuando se pagan los intereses sobre esos préstamos. Sin embargo, suponen tener una gran cantidad de capital inmovilizado y una escasa diversificación para el banco. Lo que hacen es agrupar todas esas hipotecas en un MBS y vender los cash-flows (o incluso los activos subyacentes también) a otros inversores tras haberles previamente asignado un rating (en otra ocasión hablaremos de las agencias de rating y su responsabilidad en la crisis de 2008). El banco reduce su nivel de risk-weighted assets, aumenta su Equity Ratio y obtiene una mayor diversificación.

 

En el caso de los CMBS, los bancos tenían muchas hipotecas sobre inmuebles comerciales: locales y sobre todo oficinas y decidieron hacer el proceso mencionado anteriormente. ¿Cuál es el problema?

 

A raíz del COVID-19, cada vez más gente ha adoptado el teletrabajo y menos gente ha vuelto a las oficinas. Esto conlleva que muchas hipotecas se imagen y mucho inversores (especialmente los que han comprado los tramos más bajos de los MBS) no reciban su dinero. Al final, el valor de los CMBS se desploma y esto acaba afectando a los bancos. El resto de los inversores retira su dinero, los depositantes se asustan y sacan también sus depósitos. A los bancos no les queda otro remedio que asumir perdidas inmensas (ver Figura 2)

 

Figura 2: Precio del GSFINCRE Index / SPX.

 

¿Cómo de expuesta está la banca a los CMBS?

Como vemos en la Figura 3, el valor de los CMBS asciende a más de 5 trillones (americanos) de dólares. La exposición de la banca a este tipo de derivados es suficiente como para causar fuertes pérdidas en los balances de los bancos y un evento crediticio a escala global.

 

 

Si los créditos subprime y los RMBS fueron los que ocasionaron la crisis económica mas dura de los últimos tiempos, es probable que los CMBS tengan efectos similares en una industria que parece no tomar nota de los errores cometidos en el pasado.